Birgitta Sennerdal

Två planer för samma fastighet gav helt olika siffror.

För en fastighet som just nu är ute till försäljning finns två nyligen gjorda skogsbruksplaner. Bara det är ovanligt. Ännu mer anmärkningsvärt är att planerna har så olika värden.

Den ena planläggaren har kommit fram till att det finns cirka 5 600 skogskubikmeter på fastigheten, den andra att det finns drygt 40 procent mer, nästan 8 000 skogskubikmeter.

– Det här är första gången under mina tolv år som mäklare som vi har två planer vid en försäljning, och det är inte vanligt att det blir så här stor skillnad mellan dem, säger Ulf Lindahl som är fastighetsmäklare på LRF Konsult.

I det specifika fallet fanns en gammal skogsbruksplan, men när fastigheten skulle läggas ut till försäljning behövdes en ny. En ny plan gjordes av en oberoende planläggare, som mäklaren ofta anlitat.

När säljaren fick se planen tyckte dock denne att siffrorna inte alls stämde med den gamla planen. Därför gav säljaren i uppdrag till Skogsstyrelsen, som gjort den gamla planen, att göra en ny. Resultatet blev helt andra siffror, inte bara vad gäller volymen utan också för exempelvis boniteten.

LÄS OCKSÅ: <a href="http://www.atl.nu/lantbruk/svenskarna-som-ager-mest-skog-har-ar-hela-listan/">Sveriges största skogsägare – hela listan</a>

Vid en försäljning av en fastighet måste säljaren ge information om den. Det blir oftast i form av en skogsbruksplan. Eftersom det i det aktuella fallet finns två skogsbruksplaner, måste båda finnas med i prospektet, enligt mäklaren.

– Skogsbruksplanen är inte en sanning, utan en kvalificerad bedömning med stödmätningar. I det här specifika fallet ligger sanningen någonstans mellan de bägge planerna, säger Ulf Lindahl.

I prospektet står att köparen själv måste bedöma vilken plan som är mest rättvisande, en bedömning som får stor påverkan för fastighetens ekonomiska värde. Men Ulf Lindahl säger att köpare av skogsfastigheter ofta är väldigt kunniga, och att de är medvetna om att det finns en felmarginal i en skogsbruksplan. Har man inte själv kunskapen att bedöma hur mycket volym en fastighet har, bör man anlita någon kunnig person som går ut i skogen och gör en bedömning, anser han.

LÄS OCKSÅ: <a href="http://www.atl.nu/skog/skog-for-mangmiljonbelopp-till-salu/">Skog för mångmiljonbelopp till salu</a>

Anders Johannesson på Skogsstyrelsen i Halland har inte gjort någon av de aktuella skogsbruksplanerna, men har jobbat mycket med planarbete. Han säger att 20 procents felmarginal får man räkna med på enskilda avdelningar.

– Men i normalfallet ska inte felet bli lika stort på fastighetsnivå. Felen ska ta ut varandra, säger Anders Johannesson.

Med skogliga grunddata som tagits fram av Skogsstyrelsen med hjälp av laserskanning, kan det bli enklare och billigare att ta fram uppgifter för den som inte riktigt tror att skogsbruksplanen stämmer för en fastighet. Anders Johannesson får ofta frågor om just skogliga grunddata, och av det drar han slutsatsen att allt fler använder dem. Men även för dessa finns en felmarginal, och särskilt när det gäller virkesrika bestånd hamnar skogliga grunddata lågt i sina siffror.

– Med kommande uppdateringar kanske det blir bättre tillförlitlighet, säger Anders Johannesson.

En skogsbruksplan innehåller en beskrivning av skogsinnehavet med förslag på åtgärder. Med planens hjälp håller skogsbrukaren koll på när det är dags att röja, gallra eller slutavverka olika bestånd, men också var särskilda hänsyn ska tas till naturvård och kulturmiljö.

I planen delas skogen in i bestånd som kan skötas på ett likartat sätt. Indelningen utgår från trädens ålder, trädslag, markens bördighet och behov av skötsel.

Viktiga uppgifter i en plan är virkesförråd och bonitet. Virkesförrådet i ett bestånd beräknas genom att man mäter övre höjd och tar en grundyta för det dominerande trädslaget. Bonitet är ett mått på tillväxten i skogskubikmeter per hektar (m3sk/ha).

Skogen förändras och en plan behöver därför uppdateras med jämna mellanrum.

Så här ser köparna ut enligt Ulf Lindahl på LRF Konsult:

• Köpare av skogsfastigheter värda upp till 3 miljoner kronor

I den här gruppen finns många förstagångsköpare. Dessa är beredda att betala en hel del för de mjuka värdena, för jakt och för känslan att äga skog, medan virkesvärdet har mindre betydelse.

• Köpare av skogsfastigheter för 3-10 miljoner kronor

Den här gruppen utgörs nästan bara av skogsägare. För dessa är virkesvärdet viktigt, men de kan ofta själva göra en bedömning av det, och annars känner de någon som kan det.

• Köpare av skogsfastigheter för över 10 miljoner kronor

För dessa köpare är möjligheten till en bra placering minst lika viktig som virkesvärdet. Det handlar ofta om personer som har mycket pengar, och som vill göra en säker och långsiktig placering.

LÄS MER: <a href="http://www.atl.nu/skog/bonitering-vid-skrivbord-ger-battre-bedomning/">Bonitering vid skrivbord</a>

LÄS MER: <a href="http://www.atl.nu/lantbruk/bast-skogsaffar-gors-langs-kusten-i-norr/">Här görs bästa affären</a>

LÄS MER: <a href="http://www.atl.nu/skog/jag-kan-tanka-mig-att-forvarva-mer-2/">Sveriges största skogsägare: ”Jag kan tänka mig att förvärva mer”</a>

LÄS MER: <a href="http://www.atl.nu/skog/sa-ser-du-om-fruktade-svampen-angripit-din-skog/">Så ser du om fruktad svamp angripit din skog</a>

Två planläggare gav helt olika resultat. I ena skogsbruksplanen står det 5 600 skogskubikmeter, i den andra 8 000 kubikmeter, vilket betyder stora skillnader i fastighetens ekonomiska värde.

Fastigheten som är ute till försäljning fick helt olika värde i de två skogsbruksplanerna.

”Skogsbruksplanen är inte en sanning”

Skog

Skogsfastigheten fick helt olika bedömningar av de bägge planläggarna.