David Gustavsson

Priserna på svensk skogsmark steg generellt kraftigt 2018, jämfört med året innan. En stark svensk konjunktur, låga räntor, höga timmer- och massavedspriser, samt en stor efterfrågan på skogsmark, låg bakom.

Det konstaterar såväl LRF Konsult som fastighetskonsulten Svefa i sina sammanställningar över genomsnittlig prisutveckling på svenska skogsfastigheter förra året.

Svefa – som till skillnad från LRF Konsult använder sig av en länsindelning – noterar uppgångar i samtliga län utom Värmland. Mest ökade priserna i Dalarnas län, där de steg med i snitt 11,1 procent till 400 kronor per skogskubikmeter (kr/m3sk).

Högsta skogskubikmeterpris återfanns dock i Östergötland, där de uppgick till i snitt 680 kr/m3sk, enligt Svefa. På riksnivå, med samtliga svenska skogsmäklares fastighetsförmedlingar inräknade, steg priserna med i snitt drygt 3,8 procent till 493 kr/m3sk.

Motsvarande siffra för fastigheter som förmedlades av Sveriges största skogsmäklare LRF konsult var en ökning med 2,9 procent till 435 kr/m3sk. Det är den högsta noteringen sedan deras mätningar startade 1995. Priserna har dock ökat gradvis sedan startåret, frånsett ”några hack i kurvan”.

– Vi såg inte ens något dramatiskt prisfall under finanskrisen 2007/2008. Skog är en långsiktig investering som görs oavsett konjunkturläge. En skogsfastighet har en jämnare avkastning över tid än aktier, säger Markus Helin, chefsmäklare på LRF Konsult, som sammanställt fjolårets prisutveckling för svenska skogsfastigheter, förmedlade av bolaget.

Mest steg snittpriserna per skogskubikmeter i Mellansverige, med uppgångar på 6,1 procent, visar LRF Konsults statistik. Allra störst var ökningen i Värmland och nordvästra Götaland (+11,6 procent till 437 kr/m3sk). Det rörde sig dock främst om en priskorrigering från låga till normala prisnivåer.

Priserna i delområdena Södermanland och Stockholm ökade med 8,4 procent till 627 kr/m3sk. Skog är generellt dyrare kring storstäder. Där finns mer kapital i marknaden. Tätortsnära fastigheter fördyras också genom att de kan omvandlas till exempelvis nya bostadsområden, enligt Markus Helin.

På riksnivå ökade priserna näst mest i södra Sverige, där de i snitt steg med 3,9 procent till 649 kr/m3sk. Mest steg de i Östergötland och södra Västra Götaland, (+7,9 procent till 659 kr/m3sk). Där var skogskubikmeterpriser näst högst i snitt – efter Skåne, Blekinge och Halland (664 kr/m3sk).

Skogsköparna fick därmed minst hektar för pengarna i söder, där tre miljoner kronor i snitt gav 31 hektar – jämfört med 119 hektar norr om Dalarna och Gävleborg. Mer begränsad tillgång på skogsmark och snabbare trädtillväxt i söder ligger främst bakom prisskillnaderna.

Norr om Dalarna och Gävleborg sjönk dessutom priserna med i snitt 3,4 procent till 269 kr/m3sk, enligt LRF Konsult. I Norrbottens och Västerbottens kustland var de ned hela 9,7 procent till 299 kr/m3sk i snitt – främst beroende på ett överutbud av fastigheter.

Men med samtliga svenska skogsmäklares förmedlingar inräknade steg ändå priserna med generellt mellan 3 och uppåt 6 procent i samtliga Norrlandslän, enligt Svefas sammanställning.

På riksplanet väntas dock skogsmarknaden förbli stabil under 2019, med fortsatt relativt hög efterfrågan. Ränteläget är fortsatt lågt och Riksbanken har utlovat en långsam höjning. Skogsägare är dessutom lågt belånade och därmed inte särskilt räntekänsliga. Det finns också stor optimism kring skogsråvara som förnyelsebar resurs.

Men konjunkturtoppen kan nu ändå vara nådd för denna gång, tror Markus Helin. Brexit och handelskriget mellan USA och Kina är orosmoln. Och nyligen sänkte Södra sina virkespriser efter minskad efterfrågan, vilket påverkar skogsmarkspriser negativt i det korta perspektivet. Svefa delar den bilden.

– Vi har redan sett försämrades virkespriser, vilket även slår mot skogsmarkspriserna. Men jag tror inte på några stora nedgångar, utan snarare en stillastående eller försiktigare uppgångstakt, på grund av till exempel Riksbankens räntehöjning i december och Brexit, säger Paul Nord affärsområdeschef på Svefa Skog och Lantbruk.

<h3>Avregleringar bakom prisuppgång</h3>Priserna på svenska skogsfastigheter började stiga på allvar i början av 90-talet, efter flera avregleringar på skogsmarknaden. Fram till 1991 övervakades till exempel alla lantbruks- och skogsfastighetsaffärer av lantbruksnämnden som kunde förbjuda en affär – trots att säljare och köpare var överens. – Avregleringarna är viktiga faktorer, då de gjort det lättare att köpa skogsfastigheter som privatperson. Det har sedan eldats på av det rekordlåga ränteläget senaste åren, förklarar Markus Helin på LRF Konsult och fortsätter:– Men det finns även en optimism kring skogsägande i det långa perspektivet. Det forskas nu väldigt på alternativa användningsområden av skogsråvara, utöver traditionell timmer- och massaproduktion. Källa: LRF Konsult<h3>Om statistiken</h3>LRF Konsult är Sveriges största fastighetsmäklare av jordbruks- och skogsfastigheter. Prisstatistiken på svenska skogsfastigheter grundas på genomsnittspriset på skogsmark för de fastigheter som förmedlats via LRF Konsults fastighetsmäklare under perioden 1 jan till 31 dec 2018. Statistiken redovisas på riksnivå, uppdelat i tre regioner samt även på mer detaljerad nivå i tio geografiska områden. Fastighetskonsultföretaget Svefa redovisar sedan 2011 genomsnittspriser per skogskubikmeter baserat på förmedlingar från samtliga svenska skogsmäklare. Den presenterar i år också genomsnittlig prisutveckling för skogsfastigheter i alla län.Källa: LRF Konsult &amp; Svefa

Skogsmarkspriserna fortsatte att stiga i fjol och nådde nya rekordnivåer i södra och mellersta Sverige, men sjönk i norr, visar färsk statistik. Men nu är konjunkturtoppen troligen nådd, menar experter.